קניתם דירה בגרמניה? היזהרו מטעויות במיסוי!
גרמניה נחשבת כיום לאחד היעדים האטרקטיביים להשקעה בנדל"ן בערים הגדולות. האבטלה הנמוכה, הכלכלה המבוססת והמשגשגת והאוכלוסייה האיכותית מבטיחים למשקיעים זרים תשואה של 6%-14% על הנכס. האומנם? כאשר מדובר בתשואה ברוטו הנכסים בגרמניה אכן מניבים תשואה אטרקטיבית, אך יש לקחת בחשבון את ההוצאות העקיפות הן בקניה והן בניהול השוטף של הנכס.
לאחר ששילמתם את דמי התיווך, הוצאות על עורך דין ומס רכישה, מצאתם דייר וחברת ניהול שתנהל את הנכס, אתם בטוחים שכל הדאגות כבר מאחוריכם ונותר רק לספור את הכסף שנכנס לבנק. ואז מגיע סוף שנה הקלנדרית ואתם מגלים שעל פי החוק הגרמני, בדומה לנהוג בארץ, אתם מחויבים לדווח על ההכנסות שלכם משכירות על הנכס בגרמניה לרשויות המס בגרמניה למרות שאתם תושבי ישראל.
במידה והנכס אכן עומד בקריטריונים של חבות המס הכנסה הגרמני אתם תצטרכו לשלם את שיעור המס הנדרש. על מנת לקבוע את גובה המס עליכם לשכור שירותי יועץ מס מקומי בגרמניה אשר יבחן את הנכס בהיבט המיסוי ובהתאם לחוקים המקומיים יחשב את גובה המס לתשלום. לאחר מכן, הוא יכין עבורכם את הדוח השנתי, אותו תצטרכו להגיש לרואה חשבון בארץ יחד עם תצהיר מרואה החשבון הגרמני אשר מציין ששילמתם את המס בגרמניה. בהתאם לאמנה למניעת כפל מס בין גרמניה לישראל אשר נחתמה בשנת 1962 וחודשה בשנת 2016 ניתן לקזז את המס ששילמת בגרמניה עם המס שחייבים בארץ.
משקיעים זרים בנדל"ן בגרמניה לרוב אינם מודעים להליך שעומד בפניהם בהתנהלות חשבונאית במיוחד אם מדובר בעצמאים או בעלי עסקים בישראל. לרוב, לישראלים שיש להם דירות בגרמניה נאמר כי חברות הניהול אשר מנהלות את הנכס שלהם משלמות עבורם את המיסים וזאת טעות נפוצה! בעצם מדובר בארנונה (Real Estate Tax) ולא במס הכנסה אישי. כתוצאה, אנו נתקלים בלא מעט מקרים בהם בעלי הנכס הישראליים מסתבכים בתהליך אשר יכול להיות פשוט לטיפול. דיווח שגוי או אי דיווח לרשויות המס בגרמניה הופך את בעלי הנכסים לעברייני מס ועלול לגרור קנסות וסנקציות של רשויות המס בגרמניה.
צוות של אלווירה את אנג'ל מיומן בטיפול בסוגיות חשבונאיות ומיסויות בציר גרמניה ישראל ומעניק שירותי ראיית חשבון וייעוץ מס ללקוחותינו במקום אחד. על מנת לחסוך לכם זמן וטרחה אנו נחשב עבורכם את גובה המס, נכין ונגיש דו"ח שנתי בגרמניה, נכין עבורכם תצהיר למס הכנסה בארץ ונייצג אתכם בפני רשויות המס בישראל ובגרמניה, נעביר את המסמכים לתרגום לעברית, ולבסוף, לאישור רו"ח ישראלי. המומחים שלנו, רואי חשבון ויועצי המס המקומיים בישראל ובגרמניה, מטפלים במקצועיות ויסודיות בכל נושאי המיסוי בין גרמניה לישראל ישמחו לסייע בתהליך הגשת דוחות לרשויות המס וטיפול בנושאים השוטפים. נשמח לעמוד לשירותכם.
שלבי הטיפול של אלווירה את אנג'ל במיסוי הנדל"ן בגרמניה בבעלות ישראלית:
